こんにちは！マーヴェリックプロパティの岩﨑（いわさき）です。

断酒を試して１ヶ月が経過しましたが、正直それほど効果は感じておりません。。。

しかし、これがきっかけで、疲労の原因や休養、睡眠について目を向けるようになったので、そういう意味では無駄ではなかったと思います！

今後はきちんと休みをとり、休みの前日だけお酒を嗜むようにいたします。

さて、今回は、今住んでいるマイホームの売却と新居の購入を同時に行う住み替えの流れについてのお話しです。（売り先行、買い先行など買い替えについての詳細はこちら）

引き渡しのタイミングや手続きなど具体的なイメージができている方は少ないのではないでしょうか。

住み替えを希望するお客様個々の事情、現自宅の買主の事情、新居の売主の事情など、関わる人が多いので、我々にとっても難しい取引です。

だからこそ、不動産会社とのしっかりとした打ち合わせが不可欠です。

イメージを掴んでいただくため、事例をもとに具体的にお話しさせていただきます。

まず、売却と購入の「同時進行」を選ぶ方は、早く新しい家を買って住み替えたいという「買い先行」気味のケースが多いです。

しかし、現自宅に住宅ローンの残債が残っていたり、売却代金を新居の購入資金に充てたい、仮住まいの費用がもったいないという方が同時進行を選ばれます。

「タイミングが合えば」程度にお考えの方は売り先行気味と言えます。

では実際の流れはと言いますと、

①自宅の査定

②媒介契約、売却活動開始

③新居探し開始、住宅ローン仮審査

④先に欲しい物件が見つかった場合

新居の売主に「買い替え特約」付きでの契約を打診。受けてもらえれば引き続き自宅の売却活動をし、期限内に買い手を見つけるか、見つからなければ白紙解除。受けてもらえなければ自宅の「買取」を選ぶ。

④’先に自宅の購入希望者が現れた場合

内見時に事情を説明しておき契約を待ってもらうか、引き渡し時期を長めに設定して契約する。好条件で売れるが希望の新居が見つかっていないという場合は、最悪賃貸に引っ越すことも検討。

⑤契約、引き渡し

両方の契約が終われば、新居の住宅ローンの申し込み、自宅の住宅ローンが残っている場合は一括返済の申し込みを行います。

（残債が売却代金を上回る場合、住み替えローンを利用します）

売買代金の精算は基本的に銀行にて同日に行うか（例えば自宅の売却を１０時から、新居の購入を１２時から）、売却を先に行い名義はその時に変わります。

しかし引き渡し日当日に引っ越すことは現実的に難しいので、自宅には「引き渡し猶予」の特約をつけておき、名義変更から約２週間以内に鍵を渡すという取り決めにしておきます。

以上が同時進行の流れですが、実際の取引では「買取保証」をつけて売却活動を行うことが多いです。

先に良い物件が見つかったとしても、買い替え特約をつけてもらえないケースの方が多く、新居が中古物件の場合はリフォームが必要なので、自宅の購入者が個人の場合、リフォーム完了まで引き渡しを待ってもらうことが難しく、必然的に不動産業者による買取になることが多くなります。

私の経験上、新居が新築かリフォーム済み中古物件の場合はうまく同時買い替えができるケースも多いですが、リフォームが必要な中古物件や人気物件の場合は買取になるケースが多いです。

買取になる場合はできるかぎりスムーズに進むよう、引き渡し猶予を長めにとったり、新居のリフォーム工事を引き渡し後すぐに開始できるよう調整させていただいております。

以上が住み替えの具体的な流れです。

買い替えは難しい取引ですので、密に不動産会社とやりとりすることが重要です。

途中でお気持ちやお考えが変わることもあるでしょう。

住み替えを検討されている方は、まずはご相談ください。

住み替えのご事情、新居のご希望、ローンの残債や物件の状況などヒアリングさせていただき、ご自宅がいつどれくらいで売れそうか査定させていただいた上で、最適なご提案をさせていただきます。

まだすぐということではなくとも、お気軽にお問い合わせください！

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