こんにちは！マーヴェリックプロパティの岩﨑（いわさき）です。

今年は６月から猛暑日になり、毎日うだるような暑さですね。

日中に外にいると、頭がクラクラし身の危険を感じることがあります。

食事、睡眠、運動の大事さを痛感する毎日ですが、皆様も健康には気をつけて暑い夏を乗り越えましょう！

さて、本日は、不動産を相続し、共同相続人がいる場合、その不動産の名義を単独にするか共有にすべきか？というテーマです。

相続が発生した場合、共同相続人がいるケースの方が多いので、後のトラブル回避のため是非参考にしてください。

例として、空家になった実家をきょうだい３人で相続したケースのお話です。

実家以外にも現金などの相続財産が豊富にあり、３人の中の誰かが住むのであれば、住む者の単独名義にし、他の財産は不動産の評価額を差し引いて分割するというのが一番シンプルです。

こちらは何も問題がないように思われますが、「不動産の価格をいくらにするか」で揉めることがあります。

相続税評価額は勝手に決めるものではありませんが、問題は「相続税評価額と時価には乖離がある」ということです。

不動産の価値というと、基本的には時価で考えますが、決まった価格がありませんので、相続する側とそうでない側で価格設定をどうするか相談する必要があります。

また、もし不動産以外の財産がほとんどない場合、住む者の単独名義にし、その人が他のきょうだいに現金を支払うということで遺産を分割することも可能です。この場合も同様に価格設定をどうするか難しいところです。

次に不動産がメインの相続財産で、現金などはほとんどなく、誰も住まない場合です。

誰も住まないのであれば、平等に相続し、３人の名義にすることが一番シンプルです。

しかし、すぐではなくともいずれ売ることを考えると、あまりおすすめできません。

不動産を売却する際には、名義人全員の同意と、全員が契約や名義変更の手続きを行う必要があります。

せっかく買い手がみつかっても、予定のすり合わせに時間がかかり、売買契約がうまく進まない恐れがあります。

しかし、もっとも心配すべきことは、「名義人が認知症になる」「さらに相続が発生する」というケースです。

名義人が認知症になったケースですが、認知症の場合、本人の意思のみで売買契約を結ぶことができません。事前に任意後見人を立てていれば大きな問題にはなりませんが、そうでない場合、家庭裁判所が選任する法定後見人が決まるまで売買はできません。

しかも、後見人が決まっても、必ずしも売買に同意してくれるかどうかはわからないことも理解しておかなればなりません。

さらに相続が発生した場合ですが、名義人の一人が亡くなった場合、亡くなった方の相続手続きが終わるまで、売買はできません。その相続人に連絡がつかない疎遠な方がいる場合、何年も相続手続きができない場合もあります。

相続人が認知症であった場合、前述のことがまた発生します。

こうなってしまうともうぐちゃぐちゃで、売るどころではありません。

このケースでのおすすめは換価分割（売ってお金に換えて分ける）で、単独名義にした上で売却し、売却代金をどのように分割するか、遺産分割協議書で定めておくことです。

こうしておけば通常の売買契約となんら変わらずスムーズに進みますし、後で他のきょうだいに現金を渡しても、贈与になりません。

一番揉めずに納得感のある分割方法ではないかと思います。

注意点としては、固定資産税などの費用は名義人宛にきますので、その分を踏まえて分割金額を決めておくことです。

３人の共有名義にした方がいいケースとしては、きょうだい間の仲が悪くお互いに信用していない場合でしょうか。

きちっと３人の所有になっておれば、勝手なことをされる心配がなく、安心できると思います。

以上が名義を単独にするか共有にするかを考える上でのポイントになるお話でした。

財産をどう分けるかはみなさんお考えですが、認知症になったりさらに相続が発生するケースについては失念されている方が多いです。

相続については司法書士がプロで、我々不動産会社も登記手続きはすべてお願いしておりますが、実際の不動産の取り扱いについてはよくご存知でない先生がほとんどです。

司法書士の言うとおりに進めて、後で後悔される方もたくさん見てきました。

不動産を相続される予定がある、相続が発生したと言う方は、相続手続きの前に、お気軽にご相談ください。

不動産取引の実務の専門家の立ち位置で、アドバイスさせていただきます。

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