こんにちは！マーヴェリックプロパティの岩﨑（いわさき）です。

今回のテーマは弊社が「不動産売却特化」であることと、「セラーズエージェント」というものについて、私見を述べさせていただきたいと思います。

近年「売主様の１００％味方」「セラーズエージェント」という不動産会社の売り文句をよく見かけますが、私としては違和感を感じております。

何が良い悪いということではなく、そういった業者と競合したときに、売主様にこのブログをご覧いただき、実態をご理解いただければと思い書かせていただいております。

まず、不動産会社といっても様々な業態があり、賃貸、管理、売買、仲介など、宅建業の免許があればなんでもできます。

その中でも、土地、一戸建て、マンション、ビル、テナント、アパートなど得意分野も細分化されます。

弊社は土地、一戸建て、マンション、アパートなどの「売却に強い、売却専門、売却特化」の不動産会社です。

もう少し詳しく書きますと、マイホーム購入や賃貸をお探しの方の対応をまったくしないというわけではございません。

広告宣伝費をかけ、集客に力を注いでいるのが「売却希望者募集」であり、「その物件を売ること」だということです。

具遺体的に言うと、弊社では一括査定サイト、チラシ、DMなど様々な手法で売却希望の方を募集しております。

そして実際に売却をお任せいただけたら、「お任せいただいた物件を売ることだけに注力」します。

おまかせいただいた物件を良い条件でお売りできるよう、バーチャル内覧なども含め費用を費やしております。

しかし「売る」ということは「買う」方を見つけるということ。その折衝がもちろん重要で、満足してもらえなければ買わない＝売れません。

また、売主様のお住み替え先の購入や賃貸物件探しのお手伝いもさせていただいております。

ですので、弊社の「売却特化」とは、購入者目線もよく理解して、取引全体をしっかりと把握しコントロールし、スムーズかつ少しでも好条件で売却するための活動をしていることを意味しております。

しかし「セラーズエージェント」というものには少し営業トーク的なものを感じます。

よく見かけるセラーズエージェントは、「高く早く売ります！」という言葉とともに

・売主様の１００％味方です。

・レインズに物件を掲載し、いろんな不動産会社にお客様を紹介してもらう。

・すべて一般媒介で受けます。

という売り文句が使われることが多いです。

レインズ、媒介契約についてはこちら

確かに悪いことは言っておりませんし、売主様にとっても耳障りの良いワードだと思います。

しかし、私はこれを見るたびに、「それと好条件で売却することに何の関係が？」と思い、「営業トークだなぁ」と感じてしまいます。

まず、「売主様の１００％味方です」ということですが、一般の方からすると安心感があるかもしれませんが、現場で活動する人間からすると、「具体的にどうゆうこと？」と感じます。

先ほども申し上げましたが、「買う方があってこその売れる」です。

海外では売主側と買主側の不動産会社が完全にわかれていることが一般的なので、売主の１００％味方という言い方もできますが、マーケット事情も違えば不動産営業マンの地位も違います。（例えばアメリカでは医師や弁護士と同格で、それくらい日本とは知識やスキルのレベルが違います）

よく見るのは、売主様の味方なので、値下げ交渉が入っても受けない、買主は他業者の紹介のみというものです。

値下げ交渉を簡単に受けるのはもちろんNGですが、まったく受けないとなると逆に好機を逸することにもなりかねません。

例えば、私の新人時代の経験で、相場は５５００万円のところ、希少性のある物件でしたので、売り出しは５９８０万円からでご提案しました。しかしそもそも高額のため買い手が絞られており、近くに同価格帯の新築分譲マンションが販売中でしたので、苦戦しておりました。やっと購入希望者が見つかり、５７５０万円で申し込みをもらいましたが、売主様はお怒りになり、一蹴されました。当初の５５００万円の査定がどこかに行ってしまい、５９８０万円で売れるという認識になってしまっておりました。

その後もう一度経緯をご説明しご納得いただけましたが、時すでに遅く申し込みは流れ、それから３か月ほどして結局５６００万円で売却することになりました。

当初査定から考えると高めで売れたのですが、値下げ交渉に応じてもらっていれば＋１５０万円で売れました。

また、広告に大変力を入れておりましたので、最初の方は自社広告で来られた方で、後の方は他の不動産業者様の紹介でした。

次に、レインズに掲載し～というものですが、これは宅建業法で決まっており、逆に掲載しないと罰則があるというものです、

「囲い込み」という、レインズに掲載せずに自社のみで販売するという手法を、誰もが知る大手不動産会社が当たり前のように行っていた時代がほんの数年前までありましたので、レインズ掲載をアピールする会社もありますが、これは本来アピールするような特別なことではありません。掲載するとたくさんの方に紹介されやすくなりますが、本質的に「高く売れる」ことには関係ありません。

最後に「一般媒介で受ける」というものですが、これが本質から外れた最たるものだと思います。

一般媒介は、いろんな業者にまかせることができ好条件で売れるように思われがちですが、そうではありません

一般媒介は「窓口」が増えるだけであり、レインズに掲載すればすべての不動産業者が物件情報を取得できますので、広く周知するという目的では意味がありません。

また、一般媒介の他社が先に買主を見つけてしまうと１円にもならないので、「高く売るより早く売る」傾向になりますし、広告費もそれほどかけることができません。

弊社でも写真修正やバーチャル内覧など、さまざまな施策を行い買主様を呼び込む努力をしますが、かなり費用がかかりますので、一般媒介の場合はそこまでしません。というよりも、何か事情がない限り、基本的に一般媒介ではお受けしておりません。

なぜかと言いますと、私は売主様と信頼関係を築き、一緒に売主様の不動産を売却するパートナーとしてお付き合いしたいと考えております。

しかし一般媒介の場合、「誰でもいいから売ってきて」ということなので、そこに本当の信頼関係は築けないからです。

以上が私の考えです。お読みいただきありがとうございます。

最初に申しましたが、私が正しいということではなく、私の考えと、いわゆる「セラーズエージェント」の考え方が違うというだけです。

ただ、私は日々、「どうすることが売主様のためになるか？」「高く早く売るためにどうすれば良いか」を考えております。

売主様にとって聞こえの良い営業トークではなく、本質的にどうすることが売主様の利益になるかが一番だと思います。

ごちゃごちゃと考えている変わり者の私ですが、しっかりとお客様のお話しはお聞きしますのでご安心ください（笑）

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