こんにちは！マーヴェリックプロパティの岩﨑（いわさき）です！

梅雨なのに雨も降らず暑い日が続きますが、最近よく自転車に乗るので、いいお天気は嬉しいことです。

今のエリアに１０年以上住んでおりますが、自転車ですと毎日発見があり、より愛着が湧いてきます。空堀商店街周辺をよく通りますが、美味しそうな飲食店や新しいお店が増えているので、地域交流を兼ねていろいろ行ってみようと思います！

さて、今回は「自宅や実家を賃貸しようと検討している方」向けです。

転勤や相続などで検討される方が多いですが、安易に賃貸してしまうと大変な苦労や損をする可能性があります。

それでは賃貸に出す場合の注意点などをご説明します。

昨今は投資ブームで、不動産投資に興味をお持ちの方が増えてきたこともあり、自宅や実家を売るのではなく貸すことを検討される方が多くいらっしゃる印象です。

しかし、「貸す」というと気軽なイメージですが、「不動産賃貸業」という事業を行うのだということをしっかり理解する必要があります。

賃貸を検討している方も、当然修繕費がかかることくらいはわかっていると思います。

募集の際に、不動産仲介業者に仲介手数料や広告料といった費用がかかることもイメージはあると思います。

しかし、いつ、いくらくらい費用がかかるのか、賃料収入に見合うのかをきちんと計算している方は少ないです。

また、「借地借家法」という法律があり、貸した側よりも借りた側を強く守る法律です。

ルールを守らない、家賃を滞納する賃借人は解約すればいいとお考えの方がいらっしゃいますが、相当な理由がない限り、賃貸人側からの解約は認められません。

仮に認められるだけの事由があったとしても、出ていってくれなければ裁判をして強制執行が必要です。

他にも、例えば転勤中に賃貸している方が、やはり自分が住みたいから退去して欲しいとお願いする場合、退去してくれるとは限りませんし、立ち退き料を求められることがあります。

最も理解されていないと感じる内容は、「貸していると売れにくい」ということです。

賃貸物件は住宅ローンを利用することができず、投資物件としては利回りが低いため、相場よりかなり安い価格でなければ売れません。

「売りたいから退去して欲しい」というお願いも正当な理由にはなりませんので、退去してもらえないか、してもらえたとしても立ち退き料がかかります。

お金が必要になった時にいざ売りたいとなっても、賃貸中ではすぐ売れず、売れたとしても安くなる。これでは何のために賃貸してきたかわかりません。

すぐに売っておけば３０００万円で売れたのに、賃貸にしたため２３００万円でしか売れず、賃料収入は合計で５００万円しかなかった、ということがザラにあります。

イメージしていただけましたでしょうか？

ここまでマイナスな話ばかりしてきましたが、賃貸しても良いと思えるケースもご紹介します。

①再建築不可

隣と繋がっており解体が困難、前面道路が狭小など、建て替えができないお家は、売ったとしてもそこまでの値段はつきません。

室内がある程度綺麗、簡易リフォームで綺麗になる、設備の交換などをしっかり行なってきた、という場合にはそれなりの賃料が取れることもあります。

一戸建ての場合は一度住めば長く住まれることが多いので、安定収入につながる可能性がありますし、立地が良い場合はすぐに入居者が決まることもあります。

②需要の少ないエリア

需要が少ないエリアは、当然売買価格は低くなりますし、賃貸需要も多くはありません。

しかし、郊外の閑静な住宅地に住みたい方、田舎暮らしをしてみたい方、広い家がいいが賃料は抑えたい方など、一定の需要はありますので、「DIYリフォームOK、設備修繕なし」のような条件で貸し出せば、十分貸せると思います。

いずれも売買価格が１０００万円を切っている物件のイメージです。

それ以上で売れるようでしたら、売却することをおすすめします。

先述の通り、賃貸するということは「不動産賃貸事業を営む」ということです。

当然責任が生じますし、「素人だから知らなかった」は通用しません。

こういったことを踏まえてどうするかご検討ください。

転勤による引越しや空き家の実家など、貸すか売るか悩んでいる、という方はお気軽にご相談くださいませ。物件情報やご事情、ご希望をヒアリングし、最適なご提案をいたします。

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